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Viager

 
La vente en viager est prévue aux articles 1968 et suivants du Code civil et concerne essentiellement les vendeurs assez âgés qui veulent s'assurer un complément de revenus.
 
 L’achat en viager consiste à vendre un logement à une personne le débirentier, en échange du versement mensuel d' une rente pendant toute la durée de vie du vendeur le crédirentier.
 

La vente en viager consiste :

 
Pour l' acquéreur à acheter un logement sans avoir à verser la totalité du prix de vente le jour de l'acquisition, mais qu'il ne pourra occuper qu'au décès du vendeur, sauf si ce dernier le libère tout de suite.
 
Et pour le vendeur à percevoir une rente mensuelle jusqu'à son décès en contrepartie de la vente de son logement.
 

Quelles sont les conditions :

 
  • Toute personne ayant la capacité juridique peut vendre ou acheter un logement en viager.
  • Pour que la vente en viager soit valable, le décès futur du crédirentier doit être imprévisible. Ainsi, le débirentier ne doit pas avoir eu connaissance d'une maladie dont était atteint le crédirentier au moment de la signature de l'acte de vente.
  • Si le vendeur décède dans les 20 jours qui suivent la signature de l'acte de vente, la loi considère alors que l'événement était prévisible et que la vente n'est pas valable.
 
L’annulation de la vente peut être alors invoquée par les héritiers du crédirentier devant le tribunal de grande instance (TGI).
 

Prix de vente :

 
Le prix de vente est fixé entre les parties sans toutefois pouvoir dépasser la différence entre :
 
La valeur vénale, c'est-à- dire l'estimation financière du logement dans une région donnée, et la valeur du logement occupé déterminée par des barèmes en fonction notamment de l'espérance de vie du crédirentier.
 
Notre service Viager vous propose une étude avec expertise du bien et un rapport détaillé soit en viager libre ou occupé.
 

Vendre en viager libre est la solution idéale si vous souhaitez valoriser votre patrimoine secondaire (résidence secondaire, locatifs …).

 
On désigne par « viager libre », la vente d’un bien immobilier dont l’acquéreur aura la libre disposition dès le jour de la signature, pour occuper ou louer le bien. 
 
Concrètement, lors de la vente, l’acquéreur-investisseur (débirentier) vous verse immédiatement une somme au comptant appelée « BOUQUET ». Puis, tous les mois, il verse une « RENTE » qui vous garantit un complément de revenus à vie.
 
Si vous êtes propriétaire de plusieurs biens immobiliers, vendre en viager libre vous offre plus d’avantages et de sécurité que la location : par rapport aux loyers, la rente est en partie défiscalisée, garantie à vie et substantiellement supérieure.
 
Dans le cadre de la vente d'un bien que vous louez, la rente remplacera les loyers perçus.
 
Vous bénéficiez alors d'un cadre fiscal très favorable sur ces rentes.
 

Prix de rente :

 
Au moment de la signature de l'acte de vente, le débirentier peut régler au comptant une partie de la vente appelée le bouquet.
 
Cette somme est alors déduite du montant de la rente. Ainsi, plus le bouquet est important, moins le montant de la rente est élevé.
 
Pour assurer la sécurité du paiement des rentes, le crédirentier peut notamment inscrire dans l'acte de vente :
 
  • une clause résolutoire qui l'autorise à reprendre son bien si plusieurs rentes ne sont plus versées par le débirentier,
  • et une clause lui permettant de se réserver le droit de conserver le bouquet (s'il a été versé), en cas de résiliation du contrat de vente.
 
Les parties peuvent également insérer dans l'acte de vente une clause d'indexation permettant la révision automatique du montant de la rente suivant, par exemple, un indice publié par l'institut national de la statistique et des études économiques (Insee).
 

Occupation du logement :

 
Le débirentier ne peut occuper le logement qu'au jour du décès du crédirentier.
 

Entretiens et réparations :

 
Les réparations et entretiens courants du logement restent à la charge du crédirentier sauf s'il libère totalement le bien vendu.
 

Viager libre ou occupé : modalités

 
Modalités lors d'une vente en viager, vous avez deux possibilités :
 
  • soit le bien est vendu libre de toute occupation et de toute réserve de jouissance et on parlera dans ce cas de viager libre ;
  • soit le vendeur se réserve un droit d'habitation et on parlera alors de viager occupé ( usufruit ou droit d'usage et d'habitation).
 
Le droit d'habitation peut être réservé jusqu'au décès du conjoint du vendeur.
 
Si le viager est occupé, il faudra prévoir dans le contrat de vente la répartition des charges.
 
C'est en général le vendeur qui s'acquitte des charges locatives et de la taxe d'habitation.
 
L'acheteur, quant à lui, prend en charge les grosses réparations et la taxe foncière.
 
Le vendeur qui bénéficie d'un droit d'habitation ne pourra pas donner le bien en location, sauf s'il s'est réservé l'usufruit du bien (ce qui est rare).
 

Viager libre ou occupé :

calcul de la rente

 
Ce choix a bien évidemment un impact sur le calcul de la rente.
 
Dans le cas d'un viager libre, c'est simple : on convertit tout le prix du bien en rente, puisque le débirentier en aura 'usage dès la signature de l'acte de vente.
 
Dans le cas du viager occupé, c'est plus compliqué. Il faut déduire du prix de vente le prix de l'occupation et la rente n'est assise que sur la différence.
 
 
L’expertise du bien par un expert agréé est impérative avant toute démarche.
 
L.A Expertise est certifiée par le Centre National de L’expertise
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